Enmienda al Manual de Wingfield Springs: un problema para el Distrito 4, el Distrito 2 y toda la ciudad de Sparks.

TL;DR: Una propuesta para convertir parte del campo de golf Red Hawk en viviendas cambiaría de forma permanente el espacio abierto en Wingfield Springs (Distrito 4) al modificar el plan maestro de la comunidad. Las viviendas añadidas aumentarían el tráfico y sobrecargarían la infraestructura de Sparks especialmente en el Distrito 2 Sparks y esos impactos no se pueden revertir una vez que se construya en el terreno. Antes de tomar decisiones con consecuencias a largo plazo, la ciudad debe actuar con cautela. Los residentes deben participar en las reuniones del Ayuntamiento, aprovechar las oportunidades de comentarios públicos y mantenerse alerta.

Por qué la propuesta de Wingfield Springs es importante para toda la ciudad de Sparks

Foto aérea de parte del campo Hills, en primer plano, y del campo Lakes, al fondo, parte del Red Hawk Golf Course and Resort.

Wingfield Nevada Group y Red Hawk Golf Course proponen convertir el campo Lakes Course de Red Hawk en viviendas. Se trata de una propuesta controvertida y, según la normativa vigente, no está permitida.

Entonces, ¿cómo consiguen los desarrolladores que se apruebe un proyecto como este?

Modificando el Manual del Acuerdo de Desarrollo de Wingfield Springs. El Manual, modificado por última vez en 2015, es, en la práctica, el plan maestro de Wingfield Springs. Modificarlo no solo afecta a una parcela, sino que cambia las normas de toda una comunidad.

He participado anteriormente en impugnaciones a las modificaciones del Manual de Acuerdos de Desarrollo.

Hace unos años, ayudé a mi padre y a sus vecinos a oponerse a una propuesta para modificar un manual en Sparks permitir la construcción de un edificio comercial más alto de lo permitido originalmente. Esa restricción de altura no era arbitraria: cuando compraron sus casas, se les dijo a los residentes que los edificios comerciales no serían visibles desde sus propiedades. Era un argumento de venta y parte de lo que pagaron.

Al final, el promotor inmobiliario y el grupo de presión ganaron. La enmienda se aprobó y se permitió que el edificio se construyera cinco pies más alto de lo que se había permitido anteriormente.

A primera vista, podría parecer algo sin importancia . Pero era muy importante para los residentes que vivían allí. Y reveló algo importante: los promotores inmobiliarios y sus grupos de presión tienen experiencia, cuentan con una buena financiación y están en gran medida aislados de las consecuencias de las decisiones que impulsan. El grupo de presión que defendía esa enmienda ni siquiera vivía en Sparks.

Independientemente del resultado, el lobista siguió cobrando y los residentes viven con las consecuencias.

«Pero tú te presentas en el distrito 2, ¿por qué te importa?»

Wingfield Springs se encuentra en el distrito 4, pero este asunto afecta a toda la Sparks sienta un precedente y repercute en el tráfico y las infraestructuras de toda la ciudad.

Sparks un alcalde elegido por toda la ciudad y cinco concejales elegidos por los residentes de sus distritos. Aunque los concejales suelen centrarse en los asuntos de sus propios distritos, los cinco concejales votan sobre cuestiones que pueden afectar a un solo distrito o a toda la ciudad.

Por lo tanto, aunque esta propuesta se ubica geográficamente en el Distrito 4, los cinco concejales votarán finalmente sobre ella.

Algunas decisiones, una vez tomadas, no pueden revertirse de manera realista.

Permitir que un espacio abierto, especialmente un campo de golf, se convierta en viviendas es algo irreversible. Una vez construidas las viviendas, ese terreno se pierde para siempre. ¿O no? Volveré sobre este tema más adelante.

Por qué esto es importante para el Distrito 2

Una de las preocupaciones más comunes que escucho de los residentes del Distrito 2 es el tráfico, especialmente en Pyramid Way, McCarran Boulevard y Sparks.

El distrito 2 tiene aproximadamente entre 21.000 y 22.000 residentes, pero algunas de nuestras carreteras ya soportan un tráfico de aproximadamente 60.000 vehículos al día. Esto se debe a que el distrito 2 es una importante vía de paso para las personas que se desplazan entre Spanish Springs, North Sparks, Reno y la I-80.

A pesar de las mejoras previstas en Pyramid Way y la ampliación de Sparks , ya estamos cerca de un punto de ruptura.

Ahora consideremos lo que está sucediendo al mismo tiempo:

• Más almacenes en Spanish Springs (Comisión del Condado de Washoe)

• Más viviendas en Spanish Springs (Comisión del Condado de Washoe)

• Y ahora una propuesta para construir aproximadamente 750 viviendas adicionales en Wingfield Springs (Ayuntamiento de Sparks).

Cada proyecto puede evaluarse de forma independiente, pero en conjunto suponen una carga adicional para unas infraestructuras que ya están sometidas a una gran presión.

Siga los incentivos.

No vivo en Wingfield Springs, así que no voy a fingir que hablo en nombre de los residentes de allí sobre cuestiones como las vistas o el valor de las propiedades, aunque esas preocupaciones son válidas y merecen ser escuchadas.

En cambio, quiero centrarme en el motivo y el incentivo.

Para la ciudad de Sparks, el incentivo es el aumento de los ingresos por impuestos sobre la propiedad. Las viviendas nuevas generan muchos más impuestos sobre la propiedad que las antiguas. Aproximadamente el 35% de los ingresos de la ciudad provienen de los impuestos sobre la propiedad, y las viviendas nuevas aportan mucho más por parcela que las antiguas y, sin duda, que un campo de golf.

Para el propietario del terreno, el incentivo es obvio.

Según los listados de parcelas cercanas y estimaciones aproximadas, convertir el campo de golf en parcelas residenciales podría generar decenas de millones de dólares en ventas brutas de terrenos, posiblemente cientos de millones de dólares si el precio es el adecuado. Mis cálculos podrían estar equivocados, podría ser menos o podría ser más, pero la magnitud de la motivación financiera es innegable.

¿Quién asume el coste?

Residentes.

Más carreteras que mantener y limpiar. Más demanda de alcantarillado, agua y servicios públicos. Más obligaciones de infraestructura a largo plazo.

Una parte significativa de los nuevos ingresos fiscales se destinará simplemente a mantener lo que se construya.

Soluciones a corto plazo, consecuencias a largo plazo

Con demasiada frecuencia, Sparks de que se gestiona con una mentalidad de balance a corto plazo, centrada en planes a cinco, diez o veinticinco años.

Pero las ciudades no pueden empezar de nuevo.

Las decisiones de planificación que tomamos hoy determinarán cómo será la vida dentro de varias décadas. Esto ya se puede observar en Sparks, Distrito 2. La importante ampliación de Pyramid y McCarran en la década de 2010 requirió la demolición de cerca de 70 viviendas debido a decisiones de planificación tomadas 60 o 70 años antes. Algunas familias se marcharon voluntariamente. Otras no. Se recurrió al derecho de expropiación.

No fueron accidentes. Fueron consecuencias tardías. Estas familias pagaron muy caro por decisiones tomadas hace décadas y décadas y décadas.

Esta propuesta relativa al campo de golf Lakes y Wingfield Springs puede ayudar a abordar los retos de ingresos a corto plazo, pero también crea compromisos y responsabilidades permanentes que los futuros residentes y los futuros ayuntamientos tendrán que gestionar y pagar.

Reduzca la velocidad. Preste atención. Participe.

Mi petición es sencilla.

Sparks reducir el ritmo y analizar seriamente las consecuencias a largo plazo de las decisiones importantes en materia de desarrollo, no solo si ayudan a equilibrar el presupuesto hoy, sino si crean una ciudad sostenible dentro de décadas.

Y para los residentes de los distritos 2 y 4: participen.

No te limites a publicar en Facebook y NextDoor. No confíes solo en una petición de Change.Org. Haz todo eso y, POR FAVOR, asiste a una reunión Sparks . Quédate durante toda la reunión. Aprende cómo se toman las decisiones. Habla en persona. Haz que tu voz forme parte del registro público.

Puede que no ganemos todas las batallas, pero la participación pública es importante, y es una de las pocas herramientas que tienen los residentes para dar forma al futuro de su ciudad.

- Hunter